W obecnej sytuacji ekonomicznej większość osób decydujących się na zakup nieruchomości zmuszona jest do zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Jego cechą charakterystyczna jest zabezpieczenie w postaci ustanowionej na nieruchomości hipoteki oraz wpisaniu jej do księgi wieczystej. To zobowiązanie długoterminowe – często na kilkadziesiąt lat – a uzyskane tym sposobem środki wykorzystać można jedynie we wskazanym celu.
Wartość rynkowa nieruchomości
Uzyskanie kredytu hipotecznego jest trudniejsze niż zaciągnięcie w banku zwykłej pożyczki. Weryfikowana jest nasza zdolność kredytowa, a ponadto ustalona zostać musi wartość rynkowa nieruchomości, której dotyczyć ma hipoteka. W tym celu powinniśmy zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego, na przykład z firmy Operatis w Świeciu.
Wycena nieruchomości obejmować powinna oszacowanie wartości w czasie trwania kredytu z uwzględnieniem zmian wynikających z remontu, rozbudowy czy modernizacji. Wartość rynkowa to przy tym nic innego, jak najbardziej prawdopodobna cena, jaką możemy uzyskać za nieruchomość przy zachowaniu zasad transakcji nieruchomości. W przypadku wyceny pod kredyt hipoteczny ustalana jest na podstawie sposobu optymalnego wykorzystania nieruchomości – najbardziej prawdopodobne wykorzystanie, które jest możliwe i zgodne z prawem.
Warto zwrócić też uwagę na to, jak możemy wykorzystać fundusze uzyskane z kredytu hipotecznego. Dzięki niemu sfinansować możemy budowę domu i zakup działki budowlanej, a także remont czy modernizacje lokalu przeznaczonego na wynajem. Dla potrzeb kredytu hipotecznego przeprowadzana jest zatem zarówno wycena gruntów, jak i domów czy mieszkań. Jeśli natomiast planujemy zakup domu lub mieszkania, powinniśmy starać się o kredyt na mieszkanie.
Sposoby wyceny nieruchomości
Wyróżnić możemy trzy metody stosowane w szacowaniu wartości nieruchomości. Dwie pierwsze – metoda korygowania ceny średniej i metoda porównywania nieruchomości parami – znajdują zastosowanie w przypadku nieruchomości o charakterze mieszkalnym. Nieruchomości komercyjne wyceniane są przy pomocy metody analizy statystycznej rynku.
Metoda korygowania ceny średniej sprawdza się tam, gdzie istnieje masowy, stabilny obrót, a cechy nieruchomości są silnie zestandaryzowane. Przykładem mogą być tu ceny mieszkań w określonym mieście czy osiedlu. Tam, gdzie obrót jest mniej płynny, a różnice między nieruchomościami nadal są niewielkie, wycena nieruchomości przebiega przy użyciu metody porównywania nieruchomości parami – wykorzystywana jest ona głównie w zakresie domów jednorodzinnych.
Proces wyceny nieruchomości przebiega tak samo niezależnie od zastosowanej przez rzeczoznawcę metody. Najpierw budowana jest baza danych rynkowych, które następnie są analizowane pod kątem wpływu poszczególnych parametrów i ich wpływu na wartość rynkową nieruchomości – na podstawie tego zestawienia dokonywana jest właściwa wycena nieruchomości.
