Na polskim rynku nieruchomościowym wciąż istnieje problem z nieuczciwymi najemcami, którzy mimo zajmowania lokalu mieszkalnego nie uiszczają czynszu wynajmującym. Przepisy prawa w takiej sytuacji nie pozwalają nawet właścicielowi mieszkania na szybkie eksmitowanie lokatorów bez wcześniejszego postępowania administracyjnego. Takie niebezpieczeństwo można jednak skutecznie oddalić, stosując tzw. najem okazjonalny. Jego najważniejszą zasadą jest to, że musi być poświadczony notarialnie.
Czym jest najem okazjonalny?
Najem okazjonalny tworzony jest w ramach specjalnej umowy, która znacząco chroni wynajmujących przed najemcami nadużywającymi swoich praw. Tego typu forma przekazywania lokalu pod wynajem ogranicza wiele niebezpieczeństw, których nie da się skutecznie wyeliminować przy standardowym najmie
Różnica przede wszystkim dotyczy sposobów wypowiadania umów. Właściciel lokalu przy umowie o najem okazjonalny ma pełne prawo do szybkiego rozwiązania umowy na zasadach, które obie strony zaakceptowały przy podpisaniu dokumentu. Wiąże się to zatem z obowiązkiem opuszczenia lokalu przez najemcę w wyznaczonym terminie. Ograniczone jest zatem ryzyko, iż lokator nie będzie chciał opuścić mieszkania. Pamiętać należy bowiem o tym, że w przypadku standardowych umów najmu, ustawa chroni najemcę, którego nie można bez decyzji administracyjnej wyeksmitować na bruk. Do tego potrzebny jest prawomocny wyrok sądowy – batalia w sądzie może trwać zaś latami, a właściciel w tym czasie musi opłacać czynsz, nawet jeśli osoby zajmujące mieszkanie nie płacą na ten cel ani złotówki.
Cechą charakterystyczną umów najmu okazjonalnego jest również to, że są one poświadczane notarialnie, a koszt pracy notariusza jest ustanowiony ustawowo. Dokładną wysokość taksy notarialnej przedstawiają błyskawicznie specjaliści z Kancelarii Notarialnej Bożeny Koćmy i Adama Rogala. Działa ona w Krakowie.
Trzy ważne składowe umowy najmu okazjonalnego
Jak już wspomniano, umowa najmu okazjonalnego sporządzana jest w obecności notariusza, który poświadcza dokumentację. Na nią składa się nie tylko sama umowa, ale trzy dodatkowe ważne elementy. Są nimi:
- oświadczenie najemcy, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
- dokument wskazujące przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł on zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu (np. studenci wskazują dom rodzinny);
- oświadczenie właściciela lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.
Sama umowa najmu okazjonalnego powinna również zawierać następujące dane:
- miejsce i datę zawarcia umowy,
- określenie stron umowy,
- opis lokalu mieszkalnego – prawo własności oraz stan techniczny i wyposażenie,
- określenie czasu trwania umowy,
- wysokość czynszu i dodatkowych opłat,
- odsetki za opóźnienia w płatnościach,
- zapisy dotyczące podnajmu, wypowiedzenia umowy, zasad dotyczących kaucji,
- zapisy związane z wydaniem lokalu,
- protokół zdawczo-odbiorczy.
Najem okazjonalny – dla kogo?
Najem okazjonalny jest dedykowany dla tych właścicieli lokali mieszkalnych, którzy chcą zabezpieczyć swoje interesy. Muszą się oni jednak liczyć z tym, że zawężają tym samym docelową grupę potencjalnych najemców. Taki typ umowy nie może zostać zawarty m.in. wtedy, kiedy najmujący nie ma alternatywnego miejsca zamieszkania w razie eksmisji. Z najmu okazjonalnego nie można skorzystać też w przypadku najmu na czas nieokreślony. Tego typu umowa nie jest też dostępna w przypadku najemców, którzy liczą na najem do innych celów niż mieszkaniowy.
