Kupno nieruchomości nie stanowi jedynej drogi jej nabycia. Zdarzają się bowiem sytuacje, w których prawo własności przechodzi na nowy podmiot na skutek tak zwanego zasiedzenia. Status taki przyznawany jest na mocy prawa, jeśli zostaną spełnione konkretne warunki. W takich sprawach postępowanie sądowe ma charakter czysto formalny i ma na celu wyłącznie potwierdzenie, czy do zasiedzenia faktycznie doszło.

Kiedy następuje zasiedzenie?

Mianem zasiedzenia określa się jeden ze sposobów nabycia nieruchomości. To sytuacja, w której osoba fizyczna lub podmiot prawny spełnia wobec niej obowiązki, jakie wynikają z prawa własności przez określony czas. Co ważne, nie jest ona właścicielem danego gruntu, lokalu lub budynku. Ponadto w tym okresie prawowity właściciel nie wykazuje żadnego zainteresowania nieruchomością. Co do zasady, aby mówić o zasiedzeniu nieruchomości, muszą wystąpić jednocześnie dwie przesłanki:

  • upływ czasu – 20 lat w dobrej wierze lub 30 lat w złej wierze;

  • posiadanie nieruchomości w sposób samoistny oraz nieprzerwany.

Ostatni warunek oznacza, że podmiot zasiadujący, zachowuje się w stosunku do samej nieruchomości, a także osób wokół, w taki sposób, jak robiłby to właściciel. Może to oznaczać na przykład wybudowanie budynku, ogrodzenia, zagospodarowanie działki, płacenie podatków od niej. Ponadto działania muszą mieć charakter stały, czyli odbywać się bez względu na przemijające przeszkody.

Jak wygląda postępowanie sądowe?

Status zasiedzenia nadawany jest z mocy prawa – automatycznie – w przypadku spełnienia omówionych wcześniej przesłanek. Nie ma konieczności wszczynania sprawy sądowej ani dodatkowych działań ze strony nowego właściciela. Niemniej jednak skierowanie wniosku pozwala na uzyskanie pisemnego potwierdzenia, że do zasiedzenia doszło. Taki dokument jest podstawą do dokonania wpisu w księdze wieczystej lub jej założenia. To z kolei okazuje się niezbędne w sytuacji zaciągnięcia kredytu hipotecznego w banku, którego zabezpieczenie będzie stanowiła ta konkretna nieruchomość.

Wnioskodawca powinien wskazać wszystkie osoby zainteresowane sprawą, czyli przede wszystkim formalnych właścicieli nieruchomości, niekiedy także ich spadkobierców, ewentualnych najemców, dzierżawców, a czasami okazać się może konieczne także wezwanie do sprawy właścicieli sąsiednich nieruchomości. W postępowaniu postanowienie jest wydawane na podstawie określonych wniosków dowodowych. Należą do nich między innymi przesłuchania świadków, oględziny, dokumentacje prywatne oraz urzędowe czy mapy archiwalne. Dopełnienie formalności w przypadku stwierdzenia zasiedzenia stanowi zaktualizowanie stanu prawnego nieruchomości w księdze wieczystej oraz opłata podatku od zasiedzenia, który wynosi 7% wartości nieruchomości.