Wycena nieruchomości przeprowadzana jest przez rzeczoznawcę majątkowego. Ma ona na celu zaprezentowanie bankowi, że dom lub mieszkanie, na którego zakup klient chce wziąć kredyt hipoteczny, właściwie zabezpieczy udzieloną pożyczkę. Jakie dokumenty przed sporządzeniem operatu szacunkowego należy dostarczyć rzeczoznawcy majątkowemu? Jakimi metodami wykonywana jest wycena? Dowiesz się tego wszystkiego po lekturze niniejszego tekstu.

Operat szacunkowy - na czym polega wycena?

Formę i integralne elementy sporządzanego operatu szacunkowego określa Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Dodatkowo zdarza się, że banki wymagają zawarcia w operacie pewnych kwestii określonych w opracowanych przez banki wytycznych do wyceny. Niektóre z nich wymagają, by klient samodzielnie skontaktował się z rzeczoznawcą majątkowym, który opracuje dokument, inne natomiast współpracują z gronem specjalistów, którym zlecają prace, przed podpisaniem umowy o udzielenie kredytu hipotecznego. Warto pamiętać, że operat zlecony indywidualnie można przedłożyć w kilku różnych bankach.

Rzeczoznawca majątkowy sporządzając wycenę uwzględnia przedmiot wyceny i cel jej sporządzenia, określa rodzaj i obszar rynku z właściwą analizą.

Sposób określania wartości nieruchomości reguluje Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z tym dokumentem proces ten przeprowadza się, stosując różne podejścia do wyceny nieruchomości.

Zgodnie z Standardem zawodowym rzeczoznawców majątkowych nr 1 Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności: Podstawę wyceny do celów określonych w niniejszym standardzie stanowi wartość rynkowa. Na zamówienie wierzyciela lub zamawiającego, oprócz wartości rynkowej przedmiotu wyceny, rzeczoznawca majątkowy może określić inne rodzaje wartości.

Wartość rynkową nieruchomości najczęściej określa się w podejściu porównawczym metodą: porównania parami lub korygowania ceny średniej. Dla nieruchomości handlowych, usługowych, biurowych lub przemysłowych (innych związanych z działalnością gospodarczą), gdy nie ma możliwości zastosowania podejścia porównawczego stosowane jest podejście dochodowe lub mieszane.

W metodzie porównywania parami porównuje się ceny transakcyjne kilku (minimum trzech) nieruchomości (np. niezabudowanych lub zabudowanych lub nieruchomości lokalowych) pod względem istotnych cech nieruchomości wpływających na ich ceny. Metoda korygowania ceny średniej opiera się na analizie wartości minimum kilkunastu nieruchomości podobnych.

Wycena nieruchomości - jakie dokumenty należy dostarczyć?

W Ustawie o gospodarce nieruchomościami w art. 155 wskazane jest, że: przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach.

Podstawowymi załącznikami, jakie zwykle dodać należy do operatu szacunkowego, są:

  • mapy: ewidencyjna lub zasadnicza (do pobrania w właściwym Starostwie powiatowym), zagospodarowania terenu z Projektu budowlanego lub Inwentaryzacji powykonawczej,

  • dokumentacja fotograficzna,

  • wypis z rejestru gruntów (może być uproszczony), budynków, kartoteki lokali,

  • odpis z księgi wieczystej,

  • pismo P.I.N.B. o braku sprzeciwu do przystąpienia do użytkowania obiektu (domu, budynku handlowego usługowego itp.),

  • rzuty poszczególnych kondygnacji budynków,

W przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny na budowę domu, wymagane są również: dziennik budowy, projekt budowlany, kosztorys budowlany. Z doświadczenia przygotowywania wycen do celu zabezpieczenia wierzytelności najlepiej jest dopytać o obligatoryjne załączniki do wyceny, jakie są wymagane w danym banku.

Natomiast przy zakupie mieszkania liczba załączników jest mniejsza. Dla mieszkań deweloperskich Rzeczoznawca majątkowy przed rozpoczęciem pracy będzie potrzebował umowę przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego, rzut lokalu mieszkalnego, rzut miejsca w hali garażowej (jeśli mieszkanie kupowane jest z garażem), projekt zagospodarowania terenu. Dla mieszkań na rynku wtórnym również potrzebny jest rzut lokalu (zwykle do pobrania u Zarządcy, Spółdzielni Mieszkaniowej), Księga wieczysta lokalu, w przypadku braku kw np. dla spółdzielczych własnościowych praw do lokali Zaświadczenie dot. lokalu wydane przez Spółdzielnię Mieszkaniową.

Przed rozpoczęciem współpracy specjalista dokładnie przedstawia klientowi, czego będzie potrzebował, aby szybko i rzetelnie opracować operat szacunkowy.

Jeśli potrzebujesz rzetelnej i profesjonalnej wyceny nieruchomości, to warto skorzystać z usług specjalisty. Dzięki zdobytej na przestrzeni lat wiedzy i doskonałej znajomości przepisów możesz mieć pewność, że rzeczoznawca majątkowy Honorata Kowalczuk wykona dokładną i wiarygodną wycenę. Uważne podejście do każdego zlecenia, a także bogate doświadczenie w przygotowywaniu operatów szacunkowych dla różnych celów, to gwarancja satysfakcji i zadowolenia z usług.